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房地产企业资金管理分析

[摘要]近几年,国内的房地产企业处于市场低迷期,加上国家又提出“房子是用来住的,不是用来炒的”要求,要想房地产企业在市场中能快速发展,就要对企业的资金管理方面存在的问题进行细致的分析和研究,房地产企业的资金管理工作显得尤为重要。文章在分析房地产企业资金管理的重要性基础上,深入探讨了房地产企业资金管理现状和存在的问题,并针对性地提出了完善房地产企业资金管理的对策措施。

[关键词]房地产企业;资金管理;预算管理

1引言

随着我国经济的快速发展,房地产企业作为经济发展的重要组成部分,尤其近几年的飞速发展,已经成为我国国民经济增长的原动力,由于房地产企业在前期投入成本较大、负债率高的特点,资金紧张的问题比较突出,所以房地产企业必须加强资金管理的建设,才能控制企业的快速增长。房地产企业资金管理的重要性主要体现在以下方面:(1)在房地产企业的运行发展中,资金管理是不可缺少的组成部分,是贯穿整个企业的纽带,是企业高速发展的重要环节,在企业管理中,要加倍关注,确保资金发挥更强的优势,房地产企业最大的特点是资金流动性强,可以通过现金、银行存款的形式存在,企业就必须加强资金管理,必然要对其工作提出更高的要求,为企业的快速发展保驾护航,只有有效的控制,才能保障企业的安全性,提升资金周转速度,有效地确保企业的最大化效益。(2)房地产行业是一个资本密集型产业,所以房地产企业资金管理,不仅要确保企业具有科学合理的资金结构,同时还要求能够规避存在的资金风险,确保房地产企业具备稳定的现金流。科学高效的资金管理,能够保护企业资金安全,规范资金的筹集与运用,优化资本结构,降低资金成本,防范企业财务风险,促进企业核心竞争力的有效提升,保证企业的持续健康稳定发展。

2房地产企业资金管理现状和存在的问题

现阶段,土地资源稀缺,价格持续上涨,房地产企业前期投入成本较大,生产周期较长,资金周转相对缓慢,房地产企业与一般企业区别在于变现期较长,容易滋生风险,所以房地产企业应提升资金管理水平,控制经营风险。房地产企业与金融企业的关系紧密,在开发过程中主要得益于各种金融工具的应用,如果房地产企业的经营状况不佳,会大大增加回笼资金的难度,导致金融体系不稳定。当前房地产企业资金管理存在的问题具体主要体现在以下方面:(1)企业管理层对资金管理中的预算不重视,缺少完善的资金预算管理制度。房地产企业开展资金管理工作的起点是预算管理,是资金管理中的重要组成部分,部分房地产企业对资金管理不重视,对资金预算管理存在一些看法,缺少预算管理制度,这样很容易造成成本的浪费现象,企业对市场的消费水平和投资者的投资能力没有分析能力,预算过程进度与销售进度没有结合起来,企业没有数据可依,盲目和随意的投资,在一定程度上给企业造成困扰,房地产企业经营一般都是要求高,所以预算管理就显得比较重要,但实际上在很多企业预算管理只是喊喊口号而已,并没有真正得到应用,造成预算和实际相距很大,使企业的整个资金系统出现问题,影响项目建设周期。(2)风险管控问题。房地产行业是个高危行业,风险极高,企业在投资项目中所得到的回馈是与所承担的风险呈正比的,尤其是一些负债较高的企业,在投资活动中应对资金管理风险因素了如指掌,掌控资金管理的核心工作,有助于提高企业资金的运营效率,管控财务风险,一旦对风险预算有误,极有可能造成资金不能被合理调配,流于形式,无法有效地控制资金在各个环节的合理使用,易使企业陷入困境。(3)融资渠道单一,过度依赖造成成本和风险增大。目前,我国房地产企业市场逐渐饱和,以及金融杠杆政策进一步发展,国内银行和信贷对房地产企业进行紧缩模式,这对于极度依赖银行的房地产企业来说无疑是雪上加霜,融资困难极易导致企业现金流不足,出现难以解决的紧迫局面,对房地产企业资金管理带来压力,同时也增加了财务危机。(4)缺乏合理的资金运行结构。目前我国的房地产企业功能日益细化,竞争越来越激烈,不少企业也是在夹缝中求生存,起初都是在巨大利润的利诱下,项目初成规模,自有资金与银行贷款比例严重失调的情况下,接下来等着的是未完工的产品以及大量被积压的资金无法回笼,如果再遇上市场萧条,那些积压的资金是无法收回的,其利润当然也无从谈起,将会给企业带来不小的财务风险。

3完善房地产企业资金管理的对策

(1)对投资项目进行可行性分析。对于房地产企业项目具有系统性和综合性的特点,区别于其他行业,涉及面比较广,容易受到国家政策的影响。另外,由于建设期和资金回笼期较长,投资金额较大,回报率较高但其投资风险也相应大,所以在投资项目之前,一定要对其进行必要的可行性研究和分析,对影响的各种因素都要进行综合评价和慎重的考虑,以达到节约成本降低风险的目的。(2)重视预算管理工作,健全完善资金管理制度。在资金管理中,资金预算是重要的一方面,加强资金管理可以确保资金得到有效的利用,财务部门要从实际出发,通过预算的形式规范企业的目标和经济行为过程,调整和修正管理行为与目标偏差,保证各级目标、策略、政策和规划的实现,管理体系,设置管理机构,确保资金预算的可行性,以便项目负责人全面了解,对预算与实际执行情况出现的差异进行分析,及时向管理部分反馈,以便于做出解决办法。(3)加强风险控制力度。由于从事房地产行业的企业所投资的项目客观因素繁多,为了更好提高企业对资金管理方面的控制,企业必须不断加强和完善风险控制力度,提升风险识别和预警能力,还应增强相关管理人员的风险意识,详细地评价和预测风险的危害程度,有较好的应对风险的能力。还可以安装风险评估系统,使用该系统对项目的所有信息进行评价,根据评估结果进行细致的分析,按等级划分,通过这种方式可以大大降低资金管理的风险,同时在一定程度上还提高了企业的资金利用率,有利于企业的可持续发展。(4)构建企业多元化融资渠道。目前,我国房地产企业的融资现状需要进一步完善,很多的房地产企业在融资过程中都是借助银行及民间贷款,随着企业的不断发展,其融资渠道的多元化特点显著提高,但是仍然僧多肉少,因此要想把房地产企业多元化融资渠道落实到位,一是利用企业的良好信誉与银行建立融资关系;二是利用债券融资战略,相对而言债券融资的成本较低,融资速度相应较快;三是利用股权融资战略,建立战略性的合作伙伴关系,开发股权转让的方式吸引投资者进入;四是企业可使用内部留存利润进行再投资,企业管理在做此融资对策时不需向外部披露公司的信息,可以节约融资成本;五是销售资产融资战略,企业可以选择销售部分有价值的资产进行融资,且简单易行。(5)加速企业的销售进度及回款速度。结合市场环境与销售策略,加快销售进度,在销售策略上开拓创新思路,通过客户的划分制定不同的销售策略和优惠政策。通过加大首付比例,提高购房优惠政策来加速回款速度,在客户签订购房合同时就明确合同条款,制定销售流程,对于银行按揭合作,将回款指标作为重要的考核指标,指定专人负责跟踪销售回款的催缴,缩短资金周转的周期。

4结论

资金管理是财务管理的重点,资本运作是房地产企业健康发展的重要组成部分。政策的调控,当地市场条件给房地产经营项目带来不利因素,使房地产企业的发展和管理也存在一些问题。所以房地产企业在开发过程中要全面分析资金的使用计划,总之,加强资金管理建设势在必行,是贯穿整个企业的纽带,是企业高速发展的重要环节,是企业可持续发展的蓝图,能够为企业的稳健发展提供足够资金。

参考文献:

[1]叶晓伟.房地产企业资金管理存在的问题与对策[J].企业改革与管理,2018(19):113,117.

[2]吴国英.房地产企业资金管理和风险控制[J].时代经贸,2019(2):14-15.

作者:陈辉 单位:江苏凯地置业有限公司

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